【研究报告内容摘要】
核心观点
物管行业正值扩张期,多业态铺开、细分领域或迎机遇提到物业管理,第一反应普遍是其与住宅项目相关的服务。实际上,物业管理是一个比较宽泛的概念,从大类上来讲包含住宅物业和非住宅物业两部分。根据《中国物业服务百强企业研究报告》对非住宅类物业可以进一步细化至商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业等。当前,物业管理行业正处于扩张期,作为细分子板块的非住宅类业态亦有望迎来机遇。
非住宅物管市场:规模迅速崛起的细分领域我们对于非住宅业态的规模分析从两条线进行,一方面从商品房销售的角度看非住宅类物业的市场成交情况。另一方面,考虑到无论是住宅物业还是非住宅物业的规模增长,都是对前期商品房开竣工的一种承接,从存量的角度对整体规模进行预判。从商品房销售的角度来看,住宅与非住宅均表现出较为明显的周期性,走势趋同、振幅生异。从新开工的历史数据来看,住宅与非住宅在2004-2009年的走势相背离,呈现此消彼长的趋势。随着房企普遍采取快周转模式,继销售、库存之后,资金面的松紧成为开工强弱的第三个影响因素。综合以上因素,测算后非住宅市场2025年非住宅业态市场规模有望超6500亿元。
非住宅竞争格局:高门槛铸就护城河,集中度待提升住宅业态存在以量取胜,在盈利贡献能力方面,非住宅业态更加突出。当前物业管理行业整体处于集中度提升的趋势中,分业态来看,头部房企多具备自己的物业管理公司,形成协同效应助力住宅开发项目价值提升的同时,有望在房地产市场由增量转向存量的过渡中成为下一个业绩增长点。近几年,房地产开发领域集中度表现出明显的提升趋势。不论是在土地储备、销售规模,还是在资金获取上,资源向规模型房企倾斜的趋势较为突出。
非住宅物管行业相关标的:术业专攻新大正:物业专注城市公共服务与设施管理,为多种类型的公共设施项目提供一体化综合服务;宝龙商业:于2007年开始向零售商业物业的开发商、租户及业主提供商业运营服务;招商积余:资产重组、强强联合,机构与住宅类并举,内部继承集团资源输送的同时,凭借良好的口碑、优质的服务等优势在外部拓展方面的表现同样出色。
风险提示:新冠疫情冲击带来成本提升、商品房竣工不及预期、非基础物业服务拓展。

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